“好房子”离不开好服务，优质的物业服务是维系房屋价值、提升居住体验的重要保障。河西集团在青奥村打造“好服务”样本，以“国企担当+高知需求”为切入点，探索出物业服务从“管理”到“共生”的转型路径，形成可复制、可推广的“好服务”样本。

一、筑牢安全根基，提升硬件品质

河西集团所属江山智联物业子品牌奥体物业持续以业主的生命财产安全作为重中之重，始终将安全视为服务的底座，时刻做好安全“吹哨人”的角色，聚焦屋顶、地面、电梯等重点区域，系统推进硬件设施升级。一是解决塔楼屋顶防水老化问题。开启防水翻新工程，全面清除防水层、保温层，重新铺设，每一个环节都确保落实到位，确保“病根”无处遁形，将短期修复升维为长期守护。二是解决地面空间的充电问题。当电动自行车保有量随家庭需求激增，小区架空层飞线充电的消防隐患与停车乱象成为业主通过“12345”热线集中反映的民生痛点。面对高知群体的维权关切，奥体物业及时提出应对方案，正式启动非机动车棚建设专项工作，完成“实地走访—意见征集—方案论证”全流程，最终确定小区外围7处充电车棚点位，同时高效推进充电车棚的建设工作，同步配套智能充电保护装置、消防喷淋系统等安全设施，共计耗资超百万。1个月时间内，600余个充电车位已全部投入使用，基本实现充电车位和业主电动自行车1:1配比，同时覆盖业主充电和停车的双重需求，彻底解决“有车无位、飞线充电”的乱象。同时预留扩建空间，将车棚选址与社区未来电动车增长趋势相衔接，为后续扩充充电及配套设施预留改造接口，用前瞻性规划回应动态化需求，将一时解决升级为长期适配。三是解决电梯故障频发的问题。奥体物业联合人保及维保单位试点“保险+风险减量服务+科技”电梯管理模式，由保险公司通过物联网大数据技术监督维保、监控风险，由保险公司承担零配件更换、维修费用，出现非人为事故由保险公司进行赔付。自实施以来，电梯月均故障次数和困人率有所下降，维修时长也大幅缩减。四是对社区公共空间进行全方位升级。针对西广场道路年久失修、道路坑洼的问题，重新铺设路面砖石；考虑到小区内原防腐木地面因潮湿而腐烂破败等情况，将其全面改造为耐候性更强的塑木地板，延长地面的使用寿命，让公共空间功能性常新的同时安全性达到最强。

二、优化人居环境，升级生态体验

围绕水景维护、绿化提升与垃圾分类，系统推进社区环境焕新，营造宜居、美观、洁净的居住氛围。一是精细维护环绕水系。在青奥村，3000㎡的环绕水系不仅是社区的生态名片，更是南京居民住区面积最大的人造水体。但这份美丽背后藏着维护的难题，作为非生态水系，缺乏自然循环能力，湖底微生物与绿藻生长迅速，稍有疏忽便会浑浊发臭。两名专项保洁负责维护水系，每三天使用清水精进行消杀以及人工吸附沉淀的杂质，用“笨功夫”守好业主眼中的清澈感，让水系真正实现常绿常清的承诺。二是提升绿化景观层次。通过草坪更换、动线补种、造型修剪、花境和小景打造，焕新小区绿化风景线，营造舒适惬意的生活环境，让业主在归家途中一步一景，提升日常居住幸福感。针对小区的植被覆盖，有业主反馈尽管小区绿植丰富，但花卉的多样性稍显不足。这一反馈也引起了奥体物业的重视，开始进行为青奥村“增色”的行动。除了试栽多种业主呼声较高的花卉品种，如绣球、女贞、二月兰等，连空中花园都被纳入增色计划，让立体空间也绽放出四季不同的色彩。三是改善垃圾分类体验。针对地下垃圾分类点夏季异味重、投放体验差的痛点，奥体物业青奥村项目联合属地社区、街道垃分办，在广泛听取业主意见后，对地下六个垃圾分类点进行气味管理，对垃圾房加装了空调降温、臭氧发生器除臭、香薰机雾化扩香以及风幕机等设备，已成为每个点位上的标配，在增强业主垃圾分类投放时的体验感、满意度的同时，进一步推动生活垃圾治理工作能级提升。

三、创新智慧服务，实现高效响应

为实现全方位的在线响应、对接、支持和协同，更好地服务业主，奥体物业创新打造“红色物业+智慧小区”的服务模式，为服务注入数字基因。业主直接通过“江山生活”小程序就可以处理和查阅报事报修、物业缴费、社区活动等小区相关事宜，有效提高了居民对于社区事务的参与度及与物业的直接互动连接。业主通过“江山生活”提交日常维修需求后，工程师傅会在15分钟内即时响应，项目经理同步通过后台实时跟踪工单进度，从接单、上门到解决，每个环节都有清晰记录，并且在处理完成的一个工作日内对业主进行电话或者上门回访，这一报事—处理—跟踪—反馈的全流程，不仅让问题解决率成为可量化的服务指标，更用数据留痕倒逼服务质量提升，既保障服务闭环，又增强了业主黏性。

四、深化人文关怀，共建和谐社区

美好生活的温度，不仅在于“景美、事顺、安全”的功能满足，更在于“情暖、邻和、心通”的情感共鸣。奥体物业聚焦高知业主精神需求，通过空间再造与活动组织，营造有温度、有认同的社区氛围。一是活化架空层功能。设置亲子游戏区、共享工具墙、应急便民设施等，满足居民多样化生活需求。二是推行时空分区管理。创造性提出“时空分区”方案，将架空层划分为动态活动区与静态休闲区，这种“空间+时间”的双重适配，让同一方天地在不同场景下焕发多元活力，真正实现了“各得其所”的社区共融。三是服务“一老一小”群体。针对老人每月固定开展爱心义诊、磨剪刀、理发等便民服务，针对儿童精心策划露天电影、钓龙虾、套西瓜等趣味体验，让孩子在自然互动中收获快乐。通过硬件提质、环境焕新、科技赋能与人文融合的系统实践，河西集团逐步构建起“管理—服务—共生”的新型物业服务生态，为国企物业转型提供了可借鉴的实践样本。